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Mercado Imobiliário em Lisboa – Passado, Presente e Futuro

Em 2024, o mercado imobiliário de Lisboa registou um aumento de 5,5% nos preços das habitações em relação ao ano anterior. Embora esta taxa represente uma ligeira desaceleração face ao crescimento de 6,3% observado em 2023, continua a evidenciar uma valorização significativa no setor imobiliário da capital portuguesa. Este incremento nos preços reflete as atuais condições de mercado e a crescente procura por habitação na cidade, especialmente nas zonas mais centrais e desejadas.

Evolução do Preço das Casas em Lisboa

Lisboa manteve-se como o principal centro de valorização imobiliária na Área Metropolitana, apesar da ligeira desaceleração no ritmo de crescimento em comparação com o ano anterior. Enquanto a subida de preços na cidade foi de 5,5%, outros concelhos da região, como Amadora e Palmela, registaram aumentos mais acentuados, com 8,4% e 15%, respetivamente.

A capital continua a ser a área mais procurada da região, apresentando preços significativamente superiores aos dos demais concelhos da Área Metropolitana de Lisboa. Em 2024, o preço médio das habitações em Lisboa atingiu 4.797 euros por metro quadrado, representando uma diferença de 55% em relação ao preço médio de 3.104 euros por metro quadrado na restante região metropolitana. Este diferencial destaca a atratividade de Lisboa como local de residência, trabalho e lazer, consolidando-a como uma das cidades mais caras de Portugal.

O Mercado Imobiliário da Área Metropolitana de Lisboa

Em 2024, a tendência de crescimento dos preços foi observada em diversos concelhos da Área Metropolitana de Lisboa, com exceção de alguns casos mais modestos, como Loures e Cascais, que registaram aumentos inferiores aos de Lisboa. Mafra destacou-se com o maior aumento de preços, apresentando uma valorização impressionante de 18,3% no último ano. Por outro lado, Loures registou o menor crescimento, com uma subida de apenas 1,8%. Almada também apresentou uma valorização mais modesta de 4,1%, em comparação com a média regional.

A desaceleração no aumento dos preços na região de Lisboa pode ser atribuída a vários fatores, incluindo o arrefecimento do mercado imobiliário, o aumento das taxas de juro e uma procura mais seletiva. No entanto, apesar desta desaceleração, os preços das habitações mantêm-se elevados, especialmente nas zonas mais centrais e procuradas da cidade.

Aumento das Vendas de Habitação em Lisboa

No que diz respeito às transações, Lisboa registou um aumento significativo nas vendas de imóveis em 2024, com um crescimento de 13,8% em comparação com o ano anterior. Estima-se que, ao longo do ano, tenham sido transacionados cerca de 9.800 imóveis na capital, representando uma recuperação face à queda de aproximadamente 23% registada em 2023. Contudo, o volume de vendas permanece abaixo da média dos últimos anos, que rondava as 11.000 unidades anuais, excetuando o ano atípico de 2020.

Este aumento nas vendas reflete uma recuperação da confiança no mercado imobiliário, impulsionada por fatores como a procura contínua por habitação na cidade, investimentos em infraestruturas e a atratividade de Lisboa como destino internacional para viver e trabalhar. A procura por imóveis na capital mantém-se robusta, especialmente em áreas bem localizadas, como o centro histórico, Baixa, Alfama, Príncipe Real e Areeiro.

Comprar Casa em Lisboa: O Desafio da Acessibilidade

Apesar do aumento nas vendas ser um indicador positivo para o mercado, a acessibilidade à habitação continua a ser um desafio em Lisboa. Os elevados preços das casas na capital representam uma barreira significativa para muitas famílias e investidores. Adquirir uma casa em Lisboa tornou-se progressivamente mais difícil para aqueles que procuram habitação a preços acessíveis, especialmente em zonas de alta procura, como o centro da cidade e áreas com boas ligações de transporte público.

Ainda assim, o mercado imobiliário de Lisboa continua a atrair investidores nacionais e internacionais, que veem na cidade uma oportunidade de valorização dos seus ativos. A crescente procura por imóveis em Lisboa, tanto para compra como para arrendamento, mantém a cidade como uma das mais dinâmicas do país. Para aqueles que desejam adquirir uma casa em Lisboa, é essencial estar preparado para enfrentar preços elevados e uma concorrência intensa, além de considerar zonas emergentes onde os preços possam ser mais acessíveis.

Tendências Futuras do Mercado Imobiliário em Lisboa

O mercado imobiliário de Lisboa continua em evolução e, embora o aumento dos preços tenha desacelerado em 2024, a cidade ainda enfrenta desafios relacionados com a acessibilidade à habitação e a pressão da procura. O impacto das políticas públicas, o aumento das taxas de juro e as tendências macroeconómicas globais poderão influenciar o mercado nos próximos anos. Contudo, Lisboa permanece uma cidade altamente atrativa para viver, trabalhar e investir, o que continua a alimentar a procura por habitação.

Em 2024, o mercado imobiliário de Lisboa apresentou um crescimento moderado, mas consistente, nos preços das habitações e nas vendas de imóveis. A cidade mantém-se como um dos destinos mais procurados para quem deseja adquirir uma casa, embora os elevados preços das habitações e a intensa concorrência tornem essencial uma análise cuidadosa do mercado e a adaptação às condições atuais do setor. Para aqueles que procuram comprar casa em Lisboa, é importante considerar zonas emergentes com potencial de valorização futura, bem como explorar diferentes opções de financiamento e estratégias para garantir a melhor oportunidade de investimento.

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Preço das casas disparou 135,2% em 10 anos

O mercado imobiliário em Portugal tem registado uma escalada impressionante nos últimos dez anos. De acordo com os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE), entre o terceiro trimestre de 2014 e o terceiro trimestre de 2024, o índice de preços da habitação aumentou 135,2%. Isso significa que os preços das casas mais do que duplicaram ao longo da última década, tornando a compra de habitação um desafio crescente para muitos portugueses.

O que está a causar esta subida?

Vários fatores têm contribuído para este aumento significativo dos preços:

Procura Elevada – O crescimento do turismo, o aumento da imigração e o interesse crescente de investidores estrangeiros impulsionaram a procura por imóveis, especialmente em cidades como Lisboa e Porto.

Baixas Taxas de Juro – Durante grande parte da última década, as taxas de juro estiveram em níveis historicamente baixos, facilitando o acesso ao crédito e incentivando a compra de imóveis.

Falta de Oferta – A construção nova tem sido insuficiente para acompanhar a procura, agravando a escassez de habitação, especialmente nas áreas metropolitanas.

Políticas de Incentivo ao Investimento Estrangeiro – Programas como os Vistos Gold e benefícios fiscais para residentes não habituais atraíram um elevado número de compradores internacionais.

Impacto da Inflação e Custos de Construção – A inflação nos materiais de construção e o aumento dos custos laborais também contribuíram para o encarecimento da habitação.

Consequências

O aumento acelerado dos preços da habitação tem impactos diretos na vida dos portugueses, tais como:

  • Dificuldade no Acesso à Habitação – Muitas famílias, sobretudo jovens, enfrentam obstáculos significativos para comprar casa, sendo forçadas a permanecer no mercado de arrendamento ou até a emigrar.
  • Subida das Rendas – O mercado de arrendamento também sofre os efeitos da valorização dos imóveis, com rendas a atingirem níveis recorde.
  • Desigualdade no Acesso à Habitação – As famílias de rendimentos médios e baixos são as mais afetadas, enquanto investidores e estrangeiros com maior poder de compra continuam a impulsionar os preços.

O que pode ser feito para inverter esta tendência?

Para enfrentar esta crise habitacional, algumas medidas podem ser consideradas:

  • Aceleração da Construção de Habitação Acessível – Incentivar a construção de imóveis destinados a classes médias e baixas.
  • Regulação do Mercado de Arrendamento – Implementar políticas que garantam um equilíbrio entre proprietários e inquilinos.
  • Revisão dos Benefícios Fiscais para Estrangeiros – Avaliar o impacto dos incentivos ao investimento estrangeiro no preço da habitação.
  • Criação de Apoios para a Primeira Habitação – Facilitar o acesso ao crédito para jovens e famílias com menores rendimentos.

O aumento de 135,2% nos preços das casas em Portugal nos últimos dez anos é um reflexo de múltiplos fatores, desde a forte procura ao custo crescente da construção. Sem medidas eficazes, o acesso à habitação continuará a ser um desafio para grande parte da população.

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Rendas continuaram a subir em 2023

Em 2023 as rendas continuaram a subir. A renda mediana dos 23.637 novos contratos de arrendamento assinados no último trimestre de 2023 subiu 11,6%, para 7,71 euros o metro quadrado, face ao trimestre homólogo de 2022, avançou o Instituto Nacional de Estatística. O número de novos contratos fechados no quarto trimestre do ano passado aumentou também 4,5% em termos homólogos.
No trimestre em análise, a renda mediana aumentou em todas as sub-regiões NUTS III, com exceção da Região Autónoma dos Açores, em que diminuiu 3,2%.
De acordo com instituto de estatística, as rendas mais elevadas registaram-se na Grande Lisboa (12,54 euros o metro quadrado), Península de Setúbal (9,65 euros o metro quadrado), Região Autónoma da Madeira (9,30 euros o metro quadrado), Algarve (9,09 euros o metro quadrado) e Área Metropolitana do Porto (8,64 euros o metro quadrado).
As rendas mais elevadas continuam a ser contratadas em Lisboa, que apresentou a maior renda mediana do país, de 15,51 euros por metro quadrado. No entanto, aqui as rendas têm menos margem para subir, registando uma taxa de variação homóloga inferior à nacional, de 9,8%.
No 4º trimestre de 2023, verificou-se um aumento homólogo da renda mediana nos 24 municípios com mais de 100.000 habitantes, destacando-se, com crescimentos superiores a 20%, o Funchal (23,1%), Setúbal (21,1%) e Vila Franca de Xira (20,3%).
O número de novos contratos desceu face ao trimestre homólogo em seis destes 24 municípios com mais de 100.000 habitantes, evidenciando-se a Maia (-13,1%) e o Funchal (-10,3%).

Público 03-04-2024

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Habitação em Lisboa continuou a valorizar em 2023

De acordo com o Índice de Preços Residenciais da Confidencial Imobiliário os preços das casas subiram 6,3% em Lisboa no último trimestre de 2023, face a igual período do ano anterior.

Este aumento está em linha com a subida homóloga registada em 2022, apenas 0,8% abaixo do crescimento de 7,1% então registado. É uma performance que contrasta com a tendência observada no país, onde se verificou uma desaceleração acentuada na valorização. Recorde-se, no contexto nacional, os preços de venda das casas em Portugal Continental aumentaram 11,8% em 2023, uma desaceleração de 6,9 pontos percentuais em relação ao aumento de 18,7% registado em 2022.

A manutenção da valorização de Lisboa em patamares idênticos entre 2022 e 2023 reflete a consistência do comportamento trimestral dos preços. Os preços na capital apresentaram subidas situadas entre 1,0% e 2,0%, no decorrer do ano passado, uma tendência que foi confirmada no 4º trimestre, quando a variação em cadeia se posicionou em 1,2%.

De entre os 18 concelhos da região monitorizados no âmbito do Índice de Preços Residenciais, apenas a Amadora registou uma subida menos robusta que Lisboa, observando um crescimento de 5,5% nos preços de venda em 2023. A valorização na região foi liderada pelo concelho do Montijo, onde a subida de preços em 2023 se situou em 22,1%. No ano transato, os preços apurados para a média das transações em Lisboa atingiram os 4.865 euros/m², de acordo com o SIR – Sistema de Informação Residencial.

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Subida do preço das casas começa a abrandar

Os dados, relativos aos preços de venda dos imóveis a nível local, foram divulgados recentemente, pelo Instituto Nacional de Estatística (INE).

Esta entidade dá conta de que, no terceiro trimestre do ano passado, o valor mediano das vendas de casas foi de 1.641 euros por metro quadrado. Foi assim ultrapassado, tal como vem acontecendo trimestre após trimestre, um novo máximo histórico.

Mas há alterações na tendência verificada até agora. Apesar de representar uma subida de 10% em relação a igual trimestre do ano anterior, este valor representa um crescimento de 0,7% em relação ao período de Abril a Junho de 2023, o que significa uma taxa de variação muito inferior às subidas trimestrais, em cadeia, de 4% que tinham sido registadas na primeira metade de 2023.
Ao mesmo tempo, há já várias regiões onde se registam quebras trimestrais, um dado que permite compreender a tendência mais recente do mercado de aquisição de habitação.

Assim, é possível concluir que poderemos estar perto do teto máximo de subida do preço das casas, o que significa quem comprar agora não poderá esperar uma valorização do seu investimento sequer próxima da que se tem verificado nos últimos anos.

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Preço da habitação continua a subir

O preço das casas em Portugal subiu 7,6% entre julho e setembro de 2023 quando comparado com o período homólogo, de acordo com os mais recentes dados do Eurostat . Assim, Portugal está na quarta posição como um dos países da Zona Euro onde a subida dos preços é mais acentuada, e na quinta posição entre os restantes países da União Europeia (UE). 

Esta subida homóloga é menor desde o primeiro trimestre de 2021, sendo que os preços verificaram um aumento de 6% em Portugal, uma tendência que tem vindo a registar abrandamento desde o terceiro trimestre de 2022.

Comparativamente, entre julho e setembro do ano passado, sete países da Zona Euro verificaram queda nos preços da habitação, sendo eles o Luxemburgo, com descida de 13,6%, Alemanha, onde desceram 10,2%, Finlândia, com 7%, Áustria, com 2,2% e França, onde a queda foi de 1,5%. 

Fora da Zona Euro, verificaram-se as maiores quedas homólogas dos preços das casas na República Checa, Dinamarca, Suécia e na Noruega, com descidas de 3,5%, 0,2%, 4,2% e 0,5%, respetivamente. 

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Rendas antigas vão aumentar de acordo com a inflação

As rendas antigas, que correspondem a 124.083 contratos de arrendamento vinculados, serão atualizadas de acordo com a inflação, em 6,94%. Este será o único aumento previsto para 2024.

Os proprietários respetivos irão ter direito ainda a um adicional, mediante uma compensação que será atribuída a partir do segundo semestre de 2024.

Trata-se de um mecanismo de compensação aos senhorios, até ao limite de 1/15 do Valor Patrimonial Tributário do locado, para os contratos de arrendamento para habitação celebrados antes de 18 de novembro de 1990, na sequência da não transição desses contratos para o Novo Regime do Arrendamento Urbano.

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Licenciamentos urbanisticos crescem

Entre janeiro e setembro de 2023, foram licenciadas pelas câmaras municipais 24.115 casas em construções novas, um aumento de 4,7% face a igual período de 2022. 

De acordo com a Síntese Estatística da Habitação, desenvolvida pela AICCOPN e agora publicada, até ao final do mês de setembro, observou-se uma quebra de -11,1%, em termos homólogos, no total de licenças municipais emitidas para obras de construção nova ou de reabilitação de edifícios de habitação. 

Em paralelo, o consumo de cimento no mercado nacional aumentou 1,2%, em termos homólogos, para 2.956 milhares de toneladas.

Sobre o contexto do crédito à habitação, o relatório dá também nota de que este stock nacional chegou aos 99.192 milhões de euros, apenas no mês de setembro, o que corresponde a uma ligeira redução de -0,8%, em termos homólogos. Relativamente à taxa de juro implícita no crédito à habitação, fixou-se em 4,27%, em setembro, o que traduz uma subida de 3,13 pontos percentuais, face aos 1,14% apurados em setembro de 2022.

Quanto ao valor mediano de avaliação de habitação para efeitos de crédito bancário, em setembro, verificou-se uma valorização de 7,8%, em termos homólogos, em resultado de aumentos de 7,4% nos apartamentos e de 5,5% nas moradias.

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Lisboa entre as 10 cidades europeias mais atrativas

Segundo o relatório do Urban Land Institute “Emerging Trends in Real Estate Europe 2024”., Lisboa está entre as 10 cidades europeias mais atrativas para o investimento imobiliário, ocupando o 8º lugar na lista.

A cidade subiu de 16º para 8º lugar nos últimos três anos, e ocupava o 11º lugar no ano passado. Destaca-se pela (relativa) disponibilidade de ativos para investir, pelo ambiente regulatório e ou pela atração de talento. Todos estes são critérios importantes para os inquiridos no relatório na hora de escolher uma cidade para investir.